Regeringen har presenterat ett antal förslag som ska stärka det rättsliga skyddet för bostadsrättsägare. Förslagen ska bland annat stärka skyddet för konsumenter vid köp av nyproducerade bostadsrätter och motverka kapning av bostadsrättsföreningar.
Starkare konsumentskydd
Regeringen vill stärka det rättsliga skyddet för bostadsrättsägare och har nu lagt förslag som ska stärka konsumentskyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt. Den som köper en nyproducerad bostadsrätt ska bland annat få bättre information och starkare ställning vid förseningar. Genom förslagen begränsas också enskilda aktörers möjlighet att få ett stort inflytande över en bostadsrättsförening, vilket bidrar till att försvåra för så kallade kapningar av bostadsrättsföreningar.
Här redogör jag för de viktigaste förslagen i regeringens proposition.
Bättre information
Förhandsavtal som tecknas mellan bostadsrättsföreningen och köparen av en bostadsrätt (förhandstecknaren) sker ofta tidigt i byggprocessen och det kan vara flera år kvar tills köparen kan flytta in i bostaden. Undersökningar har visat att köparna oftast inte får tillräcklig information om väsentliga risker i projektet och andra förutsättningar som exempelvis hur förhandsavtalet kan sägas upp.
Regeringen föreslår nu att ett bindande erbjudande, ett förhandsavtal, till en köpare av en nyproducerad bostadsrätt ska innehålla samtliga avtalsvillkor och en klar och begriplig information om de risker som är förknippade med avtalet. Bland annat ska de få information om de viktigaste stegen i byggprojektet, tillträde till lägenheten, föreningens ekonomi, privatekonomiska risker som är förknippade med avtalet och vilka möjligheter det finns att avbryta avtalet. Ett förhandsavtal som inte följer dessa regler ska inte vara bindande för köparen, förutsatt att bristerna inte är ringa.
Enligt regeringens förslag ska köparen ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet. Om ett sådant erbjudande inte ges är avtalet inte bindande.
Regeringen föreslår också att om det sker väsentliga avvikelser från vad som är avtalat måste bostadsrättsföreningen informera köparen om det skriftligen.
Beräknad tid för upplåtelsen av lägenheten
Enligt regeringen är det rimligt ur ett konsumentskyddsperspektiv att köparen till den nyproducerade bostadsrätten får veta när de kan få tillgång till lägenheten. En beräknad tid för upplåtelsen som omfattar ett tidsintervall på flera kvartal är enligt regeringen inte acceptabelt. Det är dock inte möjligt att kräva att den beräknade tiden ska anges med ett bestämt datum.
Regeringen föreslår därför att den beräknade tiden för när köparen ska få tillgång till en nyproducerad bostadsrätt ska ligga inom ett tidsintervall på högst tre månader.
Större möjlighet att säga upp avtalet
Enligt nuvarande regler kan en köpare säga upp ett förhandsavtal om
lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
avgifterna för bostadsrätten är väsentligt högre än de som anges i förhandsavtalet.
Utöver dessa situationer är köparens möjligheter att lämna avtalet begränsade. Enligt regeringen bör dock rätten att säga upp ett avtal vidgas något.
Regeringen föreslår att köparen genast ska få säga upp avtalet om upplåtelsen av bostadsrätten inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen, om inte förseningen beror på köparen själv. Förslaget innebär att det inte längre ska krävas att förseningen beror på bostadsrättsföreningens försummelse.
En köpare ska enligt förslaget också kunna säga upp avtalet om lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som är avtalat. Detta ska gälla under förutsättning att uppsägningen av avtalet sker inom tre månader då köparen fick kännedom om den väsentliga avvikelsen.
Kraven på intygsgivare skärps
Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostadsrätt ska en ekonomisk plan upprättas som ska registreras hos Bolagsverket. En ekonomisk plan ska intygas av två personer, så kallade intygsgivare som har fått sin behörighet av Boverket. Det är bostadsrättsföreningens styrelse som utser vilka två intygsgivare som ska granska den ekonomiska planen.
Det är inte ovanligt att samma två intygsgivare återkommande anlitas för att granska ekonomiska planer. Regeringen anser att det därmed finns en viss risk för att långvariga samarbeten kan leda till lojalitetsband mellan bostadsutvecklare och intygsgivare.
Enligt regeringen är det viktigt att intygsgivarna har en fristående ställning i förhållande till bostadsrättsföreningen och de aktörer som utformar den ekonomiska planen. För att minska risken för jäv föreslår regeringen att det i lagtexten ska förtydligas att tidigare samarbete med den andra intygsgivaren kan vara en omständighet som rubbar förtroendet för en intygsgivares oberoende och som medför att personen inte får utses till intygsgivare.
Regeringen föreslår också att de personer som bostadsrättsföreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen, eller av den myndighet som regeringen bestämmer.
Mer information i årsredovisningen
Regeringen vill också att bostadsrättsföreningens årsredovisning ska bli mer lättillgänglig genom att viktiga uppgifter framgår tydligare än idag. Regeringen föreslår därför att det i årsredovisningens förvaltningsberättelse ska lämnas upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta bedömningen om föreningens ekonomi, såsom
årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,
energikostnad per kvadratmeter.
Regeringen föreslår också att det i bostadsrättsföreningens årsredovisning ska ingå en kassaflödesanalys.
Ytterligare ett förslag är att om bostadsrättsföreningens resultat är negativt ska upplysning lämnas om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden.
Medlemmarna ska ha lika rösträtt
Huvudregeln i en ekonomisk förening är att varje medlem har en röst på föreningsstämman. För bostadsrättsföreningar, som är en särskild form av ekonomisk förening, gäller samma regel med undantaget att om flera medlemmar äger en bostadsrätt gemensamt har de tillsammans en röst. Det är dock möjligt att avvika från dessa regler genom en bestämmelse i föreningens stadgar.
Denna bestämmelse innebär att det finns exempel på bostadsrättsföreningar där stadgarna undergräver medlemmarnas möjlighet till inflytande. Det kan vara ett utomstående företag som genom stadgarna har tillförsäkrats en kvalificerad majoritet av rösterna på stämman, vilket i vissa fall fått förödande konsekvenser. De boende har inte kunnat utöva något inflytande över styrelsens sammansättning eller över förvaltningen som misskötts grovt. För att komma till rätta med detta föreslår regeringen att om föreningens stadgar avviker från principen att varje medlem har en röst, ska denna bestämmelse som huvudregel inte gälla. Sådana avvikelser ska bara tillåtas om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.
Tillståndspliktiga åtgärder
En bostadsrättshavare har, jämfört med en hyresgäst, en relativt långtgående rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Det råder dock osäkerhet om vilka åtgärder som kräver föreningens tillstånd. Enligt dagens regler krävs tillstånd för ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten och andra väsentliga förändringar i lägenheten. Regeringen vill att det ska preciseras vilka ändringar som är att betrakta som väsentliga förändringar och som därmed kräver styrelsens tillstånd.
De ytterligare åtgärder som enligt regeringens förslag uttryckligen ska kräva tillstånd är
installation av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
installation eller ändring av eldstad eller rökkanal och andra åtgärder som påverkar brandskyddet.
Enligt dagens bestämmelser kan en bostadsrättshavares frihet att göra förändringar i lägenheten utan styrelsens tillåtelse utökas genom en stadgebestämmelse. Regeringen anser att detta kan innebära en del risker. Exempelvis om en bärande vägg tas ned eller om andra stora ingrepp görs som kan påverka byggnadens konstruktion och hållfasthet. Regeringen förslår därför att möjligheten att genom stadgebestämmelser avvika från tillståndsplikten ska tas bort.
Ikraftträdande
De nya reglerna föreslås träda i kraft 1 januari 2023 förutom ändringar som avser den ekonomiska planen och intygsgivarna, som föreslås träda i kraft 1 januari 2024.
De nya föreslagna reglerna i årsredovisningslagen ska enligt förslaget tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter 31 december 2022.